Son 5 yılda yeterli konut üretilemediği için bugün konut piyasasında ciddi bir arz sorunu yaşandığını söyleyen Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkan Vekili İrfan Aşçıoğlu, “Konut fiyatlarının ya da kiraların düşmesi için tek yol üretim. Kamu bu konuda önemli adım attı ve yeni konut kampanyasında üreticilere destek açıkladı. Bu desteğin sürekli hale gelmesi ve artması ile yeni yatırımlar hızlanır, arz-talep dengesi sağlanır” dedi.
Son aylarda vatandaşın ve hükümetin gündemindeki öncelikli başlıklardan biri konut ve kira fiyatları oldu. Konuta erişimin kolaylaşması adına önce dar gelirli vatandaşlar için sosyal konut hamlesi başlatıldı, sonra orta gelirli için yeni bir kampanya ve finansman modeli devreye alındı. Bu kampanyada, geçmiş yıllardan farklı bir başlık da oldu. Kamu yeni projeye başlayacak firmalara destek verileceğini açıkladı. Bu adımın barınma sorununun çözümü için büyük önem taşıdığını belirten Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkan Vekili İrfan Aşçıoğlu, “Kamu diyor ki; piyasada üretim sorunu yaşandığını gördüm ve destek oluyorum. Hazine destekli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansmana erişim imkânı sunulacak. Bu sektöre cansuyu olur, firmaları üretime teşvik eder. Ancak desteğin sürekli hale gelmesi ve artması ile yeni yatırımlar hızlanır, arz-talep dengesi sağlanır” dedi.
İnşaat sektöründe yarım asrı aşan tecrübeye sahip Aşçıoğlu’nun 3. kuşak temsilcisi İrfan Aşçıoğlu ile konut piyasasında yaşanan sorunları, çözüm önerilerini ve yeni dönem hedeflerini konuştuk.
16 Ocak’ta yeni konut kampanyası başladı. Ev almayı düşünenler için bir fırsat döneminde miyiz?
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ortak çalışma ile Yeni Evim kampanyasını hazırladı. Kampanyanın iki ayağı var; tüketiciye destek ve üretime destek. Tüketici tarafında kredi faizinin 0.69’a kadar inmesi çok ciddi bir katkı. Vade süresinin 15 yıla çıkması, Hazine’nin ilk 3 yıl taksitlere destek sağlaması çok önemli. Şartları sağlayan vatandaş için kaçırılmayacak fırsat. İmkânı olan değerlendirmeli. Kampanyanın üretime destek boyutu da var. Konut üretme taahhüdü veren müteahhitlere Hazine destekli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansman imkânı sunulacak.
Konut arzı sorunundan bahsettiniz. Bunu rakamlarla anlatır mısınız?
Üretimde azalma 2018’de başladı, bugün hâlâ devam ediyor. Yıllık 800-850 bin civarı yeni konut ihtiyacı olsa da belediyelerden alınan ruhsatlar bunun gerisinde. 2019’da yaklaşık 320 bin konut, 2020’de 555 bin konut, 2021’de 722 bin konut için ruhsat alındı. 2022 yılının ilk 9 ayında alınan ruhsat 415 bin oldu. Yani her yıl açık vererek ilerledik ve bu yıl artık arz sorunu çok net hissedilir hale geldi. Bugün nasıl derseniz firmalarda iştahsızlık sürüyor.
Nedir bu iştahsızlığın sebebi?
Öngörülemeyen şartlar firmaları zorluyor. Üstelik sadece Türkiye değil, global bir sorun var artık. 2020’de pandemi ve etkileri ile mücadele edildi. Tam pandemi etkileri azalacak derken Rusya Ukrayna savaşı ağır darbe oldu. Maliyetler ciddi arttı, firmalar projeye başlarken hesabını yapamaz hale geldi. Firmaların riski görüp üretimde temkinli ilerlemesi ve maliyetlerdeki korkunç artış üst üste gelince hem fiyatlar hem de kiralar ciddi oranda arttı.
Peki bu sorunlar nasıl aşılacak?
Konut fiyatlarının ya da kiraların düşmesi için tek yol üretim. Kamu bu konuda önemli adım attı ve yeni konut kampanyasında üreticilere destek açıkladı. Açıklanan 25 milyar liralık destek yeni 12-15 bin konut üretilmesi anlamına geliyor. Atılan bu adımı önemsiyoruz. Sektöre cansuyu olur ve üretime teşvik eder. Ancak şunu da belirtmeliyim ki ancak desteğin sürekli hale gelmesi ve artması ile yeni yatırımlar hızlanır, arz-talep dengesi sağlanır. Kampanya dönemi ile sınırlı olması yerine model olması gerekir. Üretimi destekleme sadece müteahhit firmaya değil, tüketiciye destek anlamına gelir. Türkiye’de konut sektörünün yılda 700 bin-1 milyon bandında üretim seviyesine gelmesi ve bunu devam ettirmesi gerekir.
Bir dönem ‘herkes müteahhit oldu’ diye eleştiri vardı, bugün üretim yok deniliyor. Ne değişti, geçmişte gördüğümüz üreticiler şimdi nerede?
Eskiden bir konutta balon eleştirisi çok vardı, bir de herkes inşaatçı oldu eleştirisi. Konutta balon denildi bugün nitelikli konut arzı yok. İkinci eleştiri ise bence haklı. Farklı işkolunda olan, hiç tecrübesi olmayan birçok iş insanı inşaatı kârlı görüp geldi. Bugün ise hiçbiri yok. Yolcular gitti, hancılar kaldı. Kamunun sektöre dair yaptığı mevzuat düzenlemeleri de bu anlamda etkili oldu. Ülkemizde konut üreticilerinin algısı negatif olsa da sanıldığından fazla yükü üstleniyor. Elimiz değil gövdemiz taşın altında. Konut alan kişinin, arsa sahibinin, kredinin yükünü alıyoruz. Bir de piyasa riski var. Kolay bir iş değil yaptığımız.
Üretim vurgusu yaptınız. Peki yeni yılda siz neler yapacaksınız?
Gayrimenkul sektöründe 56 yıldır faaliyet gösteriyoruz. Ben 3. kuşak temsilcisiyim. Bu kadar zamanda birçok sorun gördük ama üretimde frene hiç basmadık. Yeni yılda da basmayacağız. 2023 yılının ilk çeyreğinde Bahçeşehir’de butik bir proje, Ispartakule’de ise büyük ölçekte bir projeye imza atacağız. Bahçeşehir projemizde, bölgeye saygılı modern mimari yaklaşımı ile 2+1’den 5+1’e kadar uzanan balkonlu, teraslı ve bahçeli daireler hayata geçecek. Çevreci bir yaklaşımla inşa edeceğimiz projemiz LEED Yeşil Bina Sertifikası da alacak. Projenin tamamı konutlardan oluşacak ve ofis, dükkân, otel gibi ticari üniteler yer almayacak. Her dairesinde balkonlu, teraslı veya bahçeli yaşam alanları sunacak Ispartakule projemizde, 1+1’den 4+1’e uzanan bir daire karması olacak. Geniş peyzaj alanı ve birbirinin manzarasını kesmeyen blok yerleşimleri dışında zengin sosyal tesisleri ile de bölgede farklılaşacak.
İki yeni projede 900’e yakın konut inşa edilecek ve güncel hasılat değeri 5 milyar TL’nin üzerinde olacak.
Projelerin ürün geliştirme aşamasında bağımsız araştırma şirketleriyle farklı pazar araştırmaları, anketler ve pazar analizleri yaptık. Potansiyel müşterilerin ihtiyaç ve beklentilerini, Aşçıoğlu vizyonu ile birleştirdik. Satışı devam eden Zeytinburnu’daki Selenium Park ve lansmanlarını gerçekleştireceğimiz iki yeni proje dışında, yüksek talep alacağımızı düşündüğümüz bir arsanın daha anlaşmasını imzaladığımızı buradan sizin aracılığınızla duyurmak isterim. 2024 yılında lansmanını yapmayı planladığımız bu yeni konut projemiz de yine Zeytinburnu’nda hayat bulacak. İstanbul dışında ise Bodrum ve İzmir’de yeni yatırımlar için araştırma yapıyoruz.
Yeni Konut üretimi kadar eski yapıların yenilenmesi de hayati önem taşıyor. Kentsel dönüşümde piyasada tablo nasıl?
Kentsel dönüşümde kamu üzerine düşeni yaptı. Mevzuat düzenlemeleri oldu, vatandaşa destekler arttı. Ancak biz özel sektör olarak sahaya indiğimizde inanılmaz yüksek taleplerle karşılaşıyoruz. Bir dönem teknik ve mali yeterliliği olmayan firmalar vatandaşı mağdur etti evet ama bugün kurumsal firmalar vatandaşla uzlaşmakta zorlanıyor. 1 metrekare fark için anlaşmaktan vazgeçenler var. Vatandaş karşısında kamu güvencesi görmek istiyor. Bu nedenle kamu kurumları, TOKİ olabilir, belediyeler ya da onların iştirakleri olabilir devreye girmeli. Ada bazlı anlaşmalar yapılıp ihale ile projeler verilirse işte o zaman süreç hızlanır. Kamu ihale aşamasında firmaları kontrol edeceği için projelerin yarım kalma riski de olmaz. Özel sektör sürece dahil edilirse daha hızlı yol alınır.
Konutun üretim kısmı erkek egemen bir sektör, ama ev tercihini ağırlıkla kadınlar yapıyor. Sizin şirketinizde kadınların yeri nasıl?
Aşçıoğlu Genel Merkez’de yöneticiler dahil kadın çalışan oranımız yüzde 55. Bu birçok firmaya kıyasla oldukça iddialı bir oran. Ürün geliştirirken de satarken de kadın bakış açısının çok katkı sağladığın gördük. Bu nedenle inşaata her zaman kadın eli değmeli diyoruz.
