Gayrimenkul, arazi ve üzerindeki binalar ile birlikte doğal kaynakları (örneğin yetişen ekinler, odun, madenler veya su) ve yaban hayatını içeren mülktür; bu tür mülklerin taşınmaz özellikleri bulunur. Bu kavram, kişisel mülkten farklıdır; kişisel mülk, araziye kalıcı olarak bağlı olmayan (veya arazi ile birlikte gelmeyen) araçlar, tekneler, mücevherler, mobilyalar, aletler ve tarım araçları gibi taşınabilir varlıkları kapsar.
Hukuki Açıdan Gayrimenkul
Hukuki açıdan gayrimenkul, arazi mülkiyetine ilişkin hakları ifade eder ve kişisel mülkten farklıdır. “Estate” terimi ise bir kişinin bu arazi üzerindeki haklarını ifade eder. Birleşik Devletler‘de gayrimenkulun devri, sahipliği veya edinimi iş dünyası şirketleri, bireyler, kar amacı gütmeyen kuruluşlar, mütevelliler veya her hangi bir yasal varlık aracılığıyla olabilir.
Gayrimenkulün Tarihi
Bir kişinin mülk sahibi olma doğal hakkı kavramı, Roma Hukuku ve Yunan Felsefesi‘ne dayanır. Değerleme mesleği ise 1500’lü yıllarda İngiltere’de tarımsal ihtiyaçlar doğrultusunda toprak temizliği ve hazırlığı gerektirdiği için başlamıştır. Bu dönemde “surveying” terimi İngiltere’de, “appraising” terimi ise Kuzey Amerika‘da daha yaygın olarak kullanılmıştır. Doğal hukuk, 15. ve 16. yüzyıllar yazarları arasında “mülkiyet teorisi” ve devletler arası ilişkilerde yabancı yatırımların ve vatandaşların özel mülkiyetinin korunması konularında tartışılmıştır. Bu doğal hukuk, Emerich de Vattel‘in 1758 tarihli eseri The Law of Nations‘da özel mülkiyet kavramını içermektedir.
1803 yılında imzalanan Louisiana Purchase Anlaşması, tarihteki en büyük gayrimenkul anlaşmalarından biridir. Bu anlaşma, batıya genişlemeye olanak sağlamış ve Birleşik Devletler‘in Louisiana Territory‘nin sahibi olmasını sağlamıştır. Toprak, Fransa‘dan 15 milyon dolara satın alınmıştır. 1855 yılında Chicago, Illinois‘de kurulan ilk gayrimenkul aracı kurum olan L. D. Olmsted & Co., günümüzde Baird & Warner olarak bilinmektedir. 1908 yılında Chicago‘da National Association of Realtors kurulmuş ve 1916 yılında adı National Association of Real Estate Boards olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklikle “realtor” terimi de gayrimenkul profesyonellerini tanımlamak için ortaya çıkmıştır.
1929 yılındaki borsa çöküşü ve Büyük Buhran, gayrimenkul değerlerinde ve fiyatlarında büyük bir düşüşe neden olmuş ve 1929 sonrası dört yıl boyunca değer kaybı %50’ye ulaşmıştır. 1933 yılında çıkarılan Banking Act ve 1934 yılında çıkarılan National Housing Act, ipotek sigortası sistemini hayata geçirmiştir. 1938 yılında yapılan bir değişiklikle Fannie Mae kurulmuş ve ipoteklerin ikinci el piyasası olarak hizmet vermeye başlamıştır. 1968 yılında yürürlüğe giren Fair Housing Act, ırk ayrımcılığı sorunlarını ele almış ve Afrikalı Amerikalılar‘ın mahallelere entegrasyonunu sağlamıştır. 1999 yılında ise internet gayrimenkul kavramı, emlak platformlarının Dünya Çapında Ağ üzerinde ortaya çıkmasıyla başlamıştır.
Konut Gayrimenkulü
Konut gayrimenkulü, tek aile veya çok aile yapılarından oluşabilir ve genellikle ticari olmayan amaçlarla kullanılabilir. Konutlar, komşu konutlar ve arazi ile nasıl bağlantılı olduklarına göre sınıflandırılabilir. Farklı konut sahipliği türleri aynı fiziksel tip için kullanılabilir. Örneğin, bağlı konutlar tek bir varlık tarafından sahip olunabilir ve kiralanabilir veya ortak alanlar ve endişelerle ilgili bir anlaşma ile ayrı ayrı sahip olunabilir.
Birleşik Devletler Kongre Araştırma Servisi‘ne göre, 2021 yılında Birleşik Devletler‘de evlerin %65’i oturanlar tarafından sahiplenilmiştir.
Başlıca Kategoriler
- Apartman (Amerikan İngilizcesi) veya Daire (İngiliz İngilizcesi): Çok birimli bir binada tek bir ünite.
- Çok aileli ev: Genellikle çok katlı bağımsız binalarda her kat bir ayrı daire veya ünitedir.
- Sıra ev: Sürekli bir sırada paylaşılan duvarlarla ve arada boşluk olmadan bir dizi tek veya çok birimli bina.
- Kondominyum (Amerikan İngilizcesi): Dairelere benzer, bireyler tarafından sahip olunan bir bina veya kompleks. Ortak alanlar ve ortak alanlar ortak olarak sahip olunur ve paylaşılır.
- Konut kooperatifi: Çok birimli bir konut kompleksinde ikamet edenlerin mülkiyet paylarına sahip oldukları bir tür çoklu mülkiyet.
- Yarı müstakil evler: İki ünite tek bir paylaşılan duvarla.
- Bağımsız evler: Bungalovlar, müstakil evler, köşkler, küçük evler veya yerleşim karavanları.
Çevre ve Gayrimenkul
Gayrimenkul, çevresel bozulma miktarına göre değerlenebilir veya değersizleşebilir. Çevresel bozulma, sağlık ve güvenlik risklerine neden olabilir. Uluslararası Enerji Ajansı‘na göre, gayrimenkul 2019 yılında toplam emisyonların %39’undan sorumluydu ve bu emisyonların %11’i binalarda kullanılan malzemelerin imalatından kaynaklanıyordu.